匯通財(cái)經(jīng)APP訊——

　　當(dāng)今的美國房地產(chǎn)市場是高抵押貸款利率、高房價(jià)、供應(yīng)緊張和被壓抑的需求異常強(qiáng)勁的“有毒”組合，這種情況讓買家和賣家都感到害怕。

　　美國房價(jià)本來就很高，這是由于在新冠疫情的高峰期，需求非常旺盛。現(xiàn)在，普遍的美國30年固定抵押貸款利率已經(jīng)達(dá)到了8%，是幾十年來最高的水平，使得情況變得更加嚴(yán)峻。而且，抵押貸款的需求也降到了近30年來的最低點(diǎn)。這種情況意味著購房者不愿意購買，而賣家也不愿意出售，這造成了市場的僵持。

　　在新冠疫情的頭兩年里，美聯(lián)儲(chǔ)將其基準(zhǔn)利率降至零，并將大量資金投入到抵押貸款支持的證券中。結(jié)果是，連續(xù)兩年的時(shí)間里，抵押貸款利率保持在歷史最低水平。這引發(fā)了一輪購房熱潮，其中也受到了城市突然大規(guī)模外流和新的居家辦公的推動(dòng)。房價(jià)從疫情前的水平上漲了40%。

　　隨著通貨膨脹的飆升，美聯(lián)儲(chǔ)開始加息。具有諷刺意味的是，這使得房地產(chǎn)市場變得更加昂貴。通常情況下，當(dāng)利率上升時(shí)，房價(jià)會(huì)下降。

　　但是，這個(gè)市場不同于歷史上的任何一個(gè)時(shí)期，因?yàn)樗€存在嚴(yán)重的供應(yīng)不足問題。2008年的大蕭條和隨后的房屋抵押危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成了特別大的打擊，導(dǎo)致他們?cè)诮酉聛淼氖嗄昀锝ㄔ斓姆课輸?shù)量不足。市場仍然沒有填補(bǔ)這個(gè)差距。

　　誰傷的最深？

　　與此同時(shí)，有意出售的房主陷入了困境。他們并不愿意用8%的抵押貸款利率去購買新房，與他們現(xiàn)在的3%的利率相比。

　　Mortgage News Daily首席運(yùn)營官M(fèi)atthew Graham表示：“我認(rèn)為在很多方面，這種情況比起大蕭條時(shí)期的市場，無論是在成交量和活動(dòng)度方面，都更糟糕?！?/p>

　　Matthew Graham表示也不確定市場何時(shí)會(huì)看到利率下降?！拔覀兇_實(shí)聽到了一大群美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)言人，特別是在上周，非常引人注目地表示，他們正在采取限制性政策，可以等待觀察該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響?！?/p>

　　根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，去年1月，現(xiàn)有房屋的銷售速度下降到了自2010年2月以來的最低水平。然而，今天的市場與房屋抵押危機(jī)時(shí)期存在著明顯的差異。目前的房屋被收回的情況非常少見，而且大多數(shù)現(xiàn)在的房主擁有歷史上較高的房產(chǎn)凈值。事實(shí)上，許多人在2020年至2022年期間將抵押貸款利率重新貸款至歷史最低水平，這意味著當(dāng)前的房主擁有非常實(shí)惠的住房成本。

　　因此，潛在的購房者也陷入了困境。

　　華盛頓特區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Lisa Resch在接受采訪時(shí)表示：“我認(rèn)為人們感到焦慮，很多人都采取了‘等待觀望’的買家心態(tài)。因此，很多人只是想靜觀其變，看看會(huì)發(fā)生什么?！?/p>

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）現(xiàn)在將其2023年的銷售預(yù)測下調(diào)至最多下降20%，之前的預(yù)測是下降13%。

　　房價(jià)將走向何方？

　　房價(jià)則是另一回事。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun補(bǔ)充道：“盡管存在住房短缺，但房價(jià)看起來將以8%的速度從目前的水平上保持平穩(wěn)?！?/p>

　　Lawrence Yun指出，那些就業(yè)增長較快且房價(jià)相對(duì)較為實(shí)惠的大都市市場將會(huì)看到銷售增長。他提到了佛羅里達(dá)的市場，例如坦帕、杰克遜維爾和奧蘭多，以及德克薩斯州的休斯頓和田納西州的孟菲斯。這些地區(qū)的市場將會(huì)看到銷售量的增長。

　　如今的購房者可能會(huì)從房地產(chǎn)開發(fā)商那里找到最劃算的交易，特別是像Lennar和D.R． Horton這樣的大型生產(chǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)商。這些開發(fā)商正在通過為客戶降低利率來提高房屋的實(shí)際購買能力。這在過去是他們不太常做的事情，至少?zèng)]有像現(xiàn)在這樣大規(guī)模地實(shí)施。

　　D.R． Horton的一位發(fā)言人表示：“盡管在這個(gè)周期的大部分時(shí)間里，我們的抵押貸款公司一直在提供略低于市場利率的貸款（僅僅是為了競爭），但我們最近提到的，即在貸款的30年期內(nèi)提供完整的利率補(bǔ)貼，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的激勵(lì)措施，是我們?cè)谝郧暗闹芷谥袥]有做過的事情，至少在如今這樣廣泛、絕大多數(shù)情況下是這樣的。在過去，你可能只會(huì)在極為有限的特定房屋上找到這種情況?！?/p>

　　供應(yīng)問題怎么解決？

　　單戶住宅的建設(shè)速度在緩慢上升，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足需求。由于利率上升，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進(jìn)一步下降，但新房市場仍然比現(xiàn)有房屋市場更為活躍。

　　在房地產(chǎn)的亮點(diǎn)方面，由于市場上涌入了創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量的新房源，公寓租金終于開始降溫。這使得租房者減少了購房的動(dòng)力。然而，對(duì)租賃房屋的需求正在上升。

　　RealPage的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jay Parsons表示：“通脹放緩和依然強(qiáng)勁的就業(yè)市場似乎正在提振消費(fèi)者信心，進(jìn)而刺激最有可能租房的年輕人組建家庭?！?/p>

　　對(duì)于那些仍然希望升級(jí)到更大的房屋或者縮小到更小的房屋的人們來說，他們陷入了一個(gè)困境。

　　由于供需不平衡，房價(jià)仍在上漲，但賣家變得更加靈活。因此，買家現(xiàn)在可以以較高的利率購買，希望在價(jià)格上獲得優(yōu)惠，或者他們可以等待利率下降。

　　但是，當(dāng)利率下降時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)大量的需求，導(dǎo)致競價(jià)戰(zhàn)。