美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷入進(jìn)退兩難的蕭條。

　　一方面，在新冠疫情期間的房地產(chǎn)熱潮中，全美房?jī)r(jià)暴漲超過40%；另一方面，隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，美國(guó)30年期房貸利率上升至20多年來的高位。

　　2月19日，來自《抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)（Mortgage News Daily）》的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率周三觸及8%，這是2000年以來首次。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

　　高利率使得消費(fèi)者的購(gòu)房意愿下降，與此同時(shí)，銀行和金融機(jī)構(gòu)放貸能力有限，同樣抑制了購(gòu)房需求。

　　美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，利率上升已導(dǎo)致抵押貸款申請(qǐng)降至近30年來的最低水平。

　　美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin估計(jì)，2023年美國(guó)成屋銷售總量預(yù)計(jì)將為410萬套左右，這將是2008年雷曼兄弟倒閉引發(fā)全球金融危機(jī)后的最低水平。

　　中產(chǎn)貸款買房難

　　住在明尼蘇達(dá)州的尼克，最近為買房的事操碎了心。

　　尼克已經(jīng)看了一年半的房子，至今還沒拿下一套，之前看中的4套，都沒競(jìng)標(biāo)成功。

　　“這大半年來，我每天都在尋找房源信息，但是心儀的房子要么要求全額付款，要么就是突然漲價(jià)20%，我到現(xiàn)在都沒有買到適合的?！彼г沟?。

　　尼克在一家醫(yī)療保健公司工作，在他看來，自己的收入在當(dāng)?shù)厮闶遣诲e(cuò)的了，但他也承認(rèn)，即便擁有經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)買房這一人生目標(biāo)還是很難。

　　他用玩電子游戲的比喻說：“我只是選擇游戲的初級(jí)水平玩，仍然困難重重?！?/p>

　　雖然尼克覺得自己咬咬牙，還是可以拿下貴一點(diǎn)的房子，但他還是想選擇性價(jià)比高一點(diǎn)的房子?！拔也幌朐谫I房上花太多冤枉錢，不想貸款太多，萬一我有一天沒工作了，怎么供房？”

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　　就在兩年前，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率的平均水平還僅為3%，隨著抵押貸款利率逼近8%，人們發(fā)現(xiàn)，房貸的壓力越來越高了。

　　相當(dāng)于，如果兩年前，你購(gòu)買了一套40萬美元（約合人民幣300萬元）的房子，交了20%的首付，現(xiàn)在每個(gè)月要交的房貸比兩年前要多出近1000美元（約合人民幣7318元）。

　　Redfin的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)人現(xiàn)在的買房月供達(dá)到了歷史最高水平，平均每月超過2800美元（約合人民幣2.05萬元）。截至今年7月，四分之一的房主每月支付的房款超過3000美元（約合人民幣2.2萬元），一些房主甚至要花60%以上的收入來還房貸——這已經(jīng)遠(yuǎn)高于可以承受的水平。

　　Redfin認(rèn)為，美國(guó)人現(xiàn)在需要年收入超過11萬美元（約合人民幣80萬元），才能購(gòu)買一套中等價(jià)位的房子，這比美國(guó)人的平均收入（2022年家庭收入中位數(shù)為74580美元）要高得多。也就是說，2023年很可能是有史以來美國(guó)人購(gòu)房收入門檻最高的一年。

　　這還沒有考慮到紐約等高房?jī)r(jià)地區(qū)之間的差異。

　　國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日在一份報(bào)告中也指出，過去幾年，美國(guó)每個(gè)州的住房負(fù)擔(dān)能力都在下降，而且看不到緩解的跡象。

　　房?jī)r(jià)仍在飆漲

　　在過去，利率上升時(shí)期，隨著借貸成本增加，房?jī)r(jià)往往會(huì)下降。但現(xiàn)在，即便利率上升，美國(guó)的房?jī)r(jià)卻仍然在上漲。

　　造成這種有價(jià)無市的原因在于，許多以前享受過低利率的業(yè)主，看到房貸利率不斷上升，不愿意賣房和買新房，這直接導(dǎo)致市場(chǎng)上現(xiàn)有住宅存量不足，房地產(chǎn)銷售進(jìn)入低谷。

　　Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2023年6月掛牌待售房源數(shù)量比去年同期減少了26.2%，比2019年6月減少了28.9%，房源有限加劇了購(gòu)房人的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致今年上半年大多數(shù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)在漲，房貸也在漲，美國(guó)人買房的負(fù)擔(dān)是越來越重了。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·表示，抵押貸款利率達(dá)到20年來最高水平，限制了很多中產(chǎn)階級(jí)家庭擁有住房的機(jī)會(huì)?！昂翢o疑問的是，美聯(lián)儲(chǔ)在無意中擴(kuò)大了社會(huì)不平等，只有月收入在10萬美元以上高收入家庭才能輕松購(gòu)房?！彼J(rèn)為。

　　樓市的低迷對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響，是持久而深遠(yuǎn)的。

　　目前美國(guó)建筑開發(fā)商的信心降至10個(gè)月來最低水平。房地產(chǎn)從業(yè)者也受到了影響，成交量減少影響了他們的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，一些地產(chǎn)公司出現(xiàn)了生存危機(jī)。同時(shí)，房產(chǎn)交易低迷，直接影響了美國(guó)零售業(yè)家電和家具等相關(guān)的銷售。

　　美國(guó)抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）1月份的月度購(gòu)房調(diào)查顯示，消費(fèi)者擔(dān)心自己失業(yè)的比率已經(jīng)有所增長(zhǎng)。

　　不要以為買房的負(fù)擔(dān)可以靠租房解決。洛杉磯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人莫林·麥克德穆特說：“買房的門檻已經(jīng)很高了，現(xiàn)實(shí)情況是，租房的成本通常會(huì)更高，紐約、芝加哥和洛杉磯的租房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了大幅上漲?！?/p>

　　在麥克德穆特看來，租金和房?jī)r(jià)大漲，美國(guó)人的收入?yún)s沒有跟上漲幅，潛在的購(gòu)房者正受到來自兩方面的擠壓，他們根本攢不下首付。

　　住房成本上漲，同時(shí)還進(jìn)一步助推了美國(guó)CPI走高。

　　據(jù)新華社報(bào)道，包括美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在內(nèi)的美國(guó)三大房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，已經(jīng)聯(lián)名致信美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾，敦促其停止加息。目前尚不清楚美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)聽從行業(yè)團(tuán)體的要求，然而，在1月貨幣政策會(huì)議上，多數(shù)美聯(lián)儲(chǔ)官員認(rèn)為今年有必要再加息一次，幅度為25個(gè)基點(diǎn)。

　　對(duì)于美國(guó)人來說，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息是否能抑制通脹還不清楚，但對(duì)于他們財(cái)務(wù)狀況的影響卻是非常明顯的。除了日常生活成本增加，他們每月還需要支付住房等多方面的貸款成本。

　　蓋洛普的一項(xiàng)新調(diào)查顯示，只有21%的美國(guó)成年人認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，這是自1978年該機(jī)構(gòu)首次向美國(guó)人提出這個(gè)問題以來，美國(guó)人購(gòu)房情緒指數(shù)最低的一次。