匯通財經(jīng)APP訊—— 周三（2月18日），根據(jù)Mortgage News Daily的數(shù)據(jù)，市場流行的30年期固定抵押貸款利率的平均值達(dá)到8%，這是2000年中期以來的最高水平。  根據(jù)Mortgage News Daily首席運(yùn)營官M(fèi)atthew Graham的說法，短短幾個月前，8%的抵押貸款利率似乎是一個極端的里程碑。 實際上，許多借款人已經(jīng)面臨超過8%的利率。但與此同時，由于購房貸款中可能包括購買利率下調(diào)（buydowns）和貼現(xiàn)點(diǎn)（discount points），仍然有很多借款人的利率仍然在7%的水平上。 隨著CNBC的報道指出，為了更好地理解這個情況，假設(shè)一個購房者購買一棟價值40萬美元的房屋，首付20%，那么今天的月供要比兩年前高出近1000美元。 里士滿聯(lián)儲主席托馬斯·巴金在華盛頓特區(qū)的一個房地產(chǎn)圓桌會議上詳細(xì)解釋了今年美國房地產(chǎn)市場活動放緩的原因，主要是由于供應(yīng)更加緊張。 托馬斯·巴金指出，在高利率和銷售量減緩的環(huán)境下，房屋價格依然保持強(qiáng)勁。但是他提到，房地產(chǎn)行業(yè)一直希望利率降低。 美聯(lián)儲在20世紀(jì)80年代面臨高通脹的時候，美聯(lián)儲采取了緊縮的貨幣政策，提高了利率。這種緊縮政策對于房地產(chǎn)市場和房屋建筑商來說通常意味著更高的借款成本，因此他們希望看到降低利率。房屋建筑商曾經(jīng)采取了一種特殊的方式來表達(dá)他們的觀點(diǎn)。他們用木材做成了2x4尺寸的短木板，并在上面刻上了“降低利率”的字樣，然后寄給了時任美聯(lián)儲主席保羅·沃爾克。 大量數(shù)據(jù)和研究表明，美聯(lián)儲進(jìn)一步緊縮可能會加劇房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前狀況，尤其是在承受能力方面。 住房負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn) 新的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)跟不上需求，且抵押貸款利率逼近 8%，住房負(fù)擔(dān)能力在8月份惡化至歷史新低。 NAR住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)8月份為91.7，低于7月份的93.9。低于100表明中等收入家庭的收入不足以獲得中等價格房屋抵押貸款的批準(zhǔn)。這是1980年以來的最低讀數(shù)。  （來源：National Association of Realtors）NAR數(shù)據(jù)強(qiáng)調(diào)，按照20%的首付，典型家庭8月份的收入需要達(dá)到107，232美元才有資格獲得抵押貸款，這是該數(shù)字連續(xù)第三個月達(dá)到6位數(shù)。 與此同時，該組織報告稱，普通家庭將超過四分之一（27%）的收入用于支付年度抵押貸款。過去一年，住房庫存惡化。過去15個月中，成屋銷售有13個月出現(xiàn)下降，其中8月份下降了0.7%。 美國房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)。在新冠大流行期間，美聯(lián)儲將利率削減至接近零，這導(dǎo)致了抵押貸款利率下降到有史以來的最低水平。 根據(jù)房地美初級抵押貸款市場調(diào)查 （PMMS），2021年8月，30 年期固定利率抵押貸款利率暴跌至2.77%。截至2024年3月12日當(dāng)周，該利率接近7.6%的23年高點(diǎn)。 高額的抵押貸款和房價阻礙了新一代購房者實現(xiàn)美國人夢想中的擁有自己房屋的愿望。然而，任何在美國中央銀行開始實施量化緊縮政策之前購買房屋的人都處于較好的狀態(tài)：他們可能擁有的是利率為2%到4%的30年期抵押貸款，而且房產(chǎn)價值增長，積累了大量的資產(chǎn)價值。  （來源：ZeroHedge）去年夏天，Redfin的一項分析顯示，92%的房主享有低于6%的抵押貸款利率，這對業(yè)主出售房產(chǎn)并搬到另一套利率更高的房屋的激勵微乎其微。近四分之一（24%）的人將利率維持在 3% 以下，接近2022年第一季度創(chuàng)下的歷史新高。 ICE 企業(yè)研究副總裁Andy Walden警告說，收入必須增加55%，否則房價必須下跌35%，才能恢復(fù)負(fù)擔(dān)能力。 抵押貸款利率的未來 全國住宅建筑商協(xié)會 （NAHB）/富國銀行住房市場指數(shù) （HMI）發(fā)現(xiàn)，10 月份建筑商對新建單戶住宅房地產(chǎn)市場的信心連續(xù)第三個月下降。NAHB主席Alicia Huey表示，他們看到買家流量減少，因為包括年輕家庭在內(nèi)的一些買家“因利率上升而被擠出市場”。 NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Dietz指出，解決住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)的主要工具之一是提供“可實現(xiàn)的、負(fù)擔(dān)得起的供應(yīng)”。 美國1月份居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）同比上漲7.2%。期貨市場正在對美聯(lián)儲進(jìn)行定價，雖然在3月和12月聯(lián)邦公開市場委員會 （FOMC） 政策會議上維持利率不變，但美聯(lián)儲的經(jīng)濟(jì)預(yù)測摘要表明，官員們計劃今年再次加息。 此外，美國國債收益率不斷加速，2年期、10年期和30年期國債收益率均觸及16年來的最高水平。債券市場的波動在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，因為抵押貸款機(jī)構(gòu)的利率與國債利率密切相關(guān)。 因此，房利美 （Fannie Mae） 預(yù)計，明年大部分時間抵押貸款利率將徘徊在 7% 的范圍內(nèi)，然后到2024年底下滑至6.7%。  |
