2025年以來，公募REITs市場表現(xiàn)強勁。中證REITs全收益指數(shù)今年以來累計上漲12.54%，消費類與保障性租賃住房REITs漲幅居前。

　　“分紅”“擴募”“解禁”三大主題成為公募REITs二級市場策略主線。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著制度不斷完善、流動性機制逐步優(yōu)化，REITs正加速從政策推動走向市場主導，成為“固收+”時代重要的資產(chǎn)配置工具。

　　公募REITs市場整體震蕩走強

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)累計上漲12.54%，整體呈現(xiàn)震蕩走強態(tài)勢。其中，消費類與保障房板塊表現(xiàn)突出，成為資金關注的焦點。

　　截至目前，REITs市場已完成66只首發(fā)上市，募集規(guī)模合計1743.93億元；另有4只完成擴募，募集50.64億元。全市場累計募集金額達1794.58億元，總市值近2000億元。盡管其流動性相對有限，但長期配置資金正逐步占據(jù)主導地位，帶動價格溫和上漲。

　　從細分領域看，消費類基礎設施REITs年內(nèi)表現(xiàn)最為亮眼。在零售消費修復預期支撐下，其整體年內(nèi)漲幅高達34.01%，位居全市場首位。

　　保障性租賃住房REITs同樣受到資金青睞，其整體年內(nèi)漲幅達20.84%，這得益于該類資產(chǎn)的強政策屬性與穩(wěn)定現(xiàn)金流。業(yè)內(nèi)人士表示，保障房板塊估值雖不低，但勝在確定性強，尤其是在北京、上海、深圳等核心城市剛性需求支撐下，具備穿越周期的能力。

　　從當前趨勢來看，REITs正從“政策推動期”逐步走向“市場自發(fā)配置期”。消費、保障房等業(yè)態(tài)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策支撐強，已成為各類資金競逐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著制度建設不斷完善，REITs有望在未來形成“收益穩(wěn)，波動小”的資產(chǎn)配置新范式。

　　機構持倉占比超六成

　　在“固收+”時代，REITs正逐步走入機構資金配置核心。險資看重其分紅穩(wěn)定與久期匹配，券商自營將其視為債券替代。各類資金圍繞現(xiàn)金流、安全邊際與政策導向形成差異化布局邏輯，背后正是對REITs長期資產(chǎn)屬性的深度認同。

　　從當前市場結(jié)構來看，原始權益人、保險資金、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量，合計持有比例超過60%。

　　華安百聯(lián)消費REIT的2024年年報顯示，截至報告期末，其前十大持有人合計持有6.76億份，占總份額的67.55%，顯示出較高的機構集中度。其中，原始權益人上海百聯(lián)集團持有30%的基金份額。

　　從投資者類型來看，券商和保險資金積極參與。東方證券和國泰君安證券(現(xiàn)國泰海通證券)位列第二、三大持有人，分別持有8.5%；中國太平洋保險與海保人壽合計持有超過6300萬份，體現(xiàn)險資對穩(wěn)定分紅資產(chǎn)的偏好。

　　各類資金對REITs的配置邏輯各有側(cè)重，呈現(xiàn)明顯的投資特征。保險資金一直是REITs的長期“鐵桿支持者”。

　　一位公募REITs管理人對記者表示，險資青睞REITs主要出于四方面考量：一是資金久期與REITs資產(chǎn)期限高度匹配，便于進行穩(wěn)定配置；二是REITs底層資產(chǎn)多為基礎設施或類不動產(chǎn)項目，險資此前對房地產(chǎn)配置經(jīng)驗豐富，具備天然理解優(yōu)勢；三是在資產(chǎn)配置維度上，REITs與傳統(tǒng)股債不完全同頻波動，具備良好的風險分散效應；四是當前REITs產(chǎn)品的收益率高于固收資產(chǎn)，波動又相對溫和，具備“固收+”配置優(yōu)勢。

　　券商自營資金則多由固定收益部門主導REITs交易。多位券商REITs做市負責人表示，當前債券市場整體收益偏低，REITs成為固收資金的替代選項。同時，不少券商還承擔REITs做市商職責，在參與做市交易的同時也同步建立頭寸。“我們更多是把REITs當成債券買，看中的是分紅比例較高?！蹦橙套誀I投資經(jīng)理坦言。

　　三大投資主線受關注

　　隨著公募REITs進入常態(tài)化運作階段，市場資金正積極尋找結(jié)構性機會。業(yè)內(nèi)人士表示，圍繞“分紅”“解禁”“擴募”三大事件的布局正成為REITs二級市場的主要操作策略。

　　“搶息”成短線交易熱點。中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，隨著REITs分紅頻次提升，市場“搶息”氛圍愈發(fā)明顯。尤其是一些剛上市、即將首次分紅的產(chǎn)品，在分紅登記日前往往受到資金追捧，形成較強的交易性機會。

　　限售解禁帶來低吸機會。伴隨著2024年REITs密集發(fā)行，2025年將迎來集中解禁期，限售份額逐步流入二級市場。由于一級市場打新競爭激烈，很多機構難以獲得足夠份額，因此解禁時點可能成為新一輪的配置機會。“在估值合理、標的優(yōu)質(zhì)的前提下，解禁時往往會伴隨大宗交易或市場回調(diào)，為投資者提供‘撿便宜’的可能，尤其適合中長期資金低位介入?！泵髅髡f。

　　擴募預期帶動“提前埋伏”。REITs擴募正在提速，不少項目已發(fā)布或即將發(fā)布擴募公告。業(yè)內(nèi)認為，擴募將成為未來REITs運作的常態(tài)。投資者若提前在二級市場配置相關標的，有機會享受擴募帶來的估值提升與分紅派息等增長紅利。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸表示，從一級市場角度看，目前監(jiān)管部門對估值要求更為審慎，新項目普遍“壓價”發(fā)行，提供了較好的入場機會。

　　在操作層面，多位機構人士建議從三類策略入手。王雨宸表示：一是利率策略。當前REITs以固收類資金為主，利率波動對價格影響顯著，投資者可結(jié)合利率趨勢動態(tài)調(diào)整倉位；二是價值持有策略。在項目運營穩(wěn)定、估值合理的前提下，堅持長期持有，有望獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅收益；三是事件驅(qū)動策略。圍繞分紅公告、資產(chǎn)注入、擴募、交易結(jié)構調(diào)整等時間點進行短線布局，尋找階段性價差機會。