近日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值突破2000億元。這距離2021年首批項(xiàng)目上市僅4年。業(yè)內(nèi)人士表示，REITs作為新型資產(chǎn)類別，正逐步發(fā)揮其在穩(wěn)定收益、分散風(fēng)險(xiǎn)、提升組合效率等方面的重要作用，市場關(guān)注度持續(xù)提升。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者應(yīng)理性看待REITs價(jià)格波動(dòng)和短期行情變化，避免盲目追高?？傮w來看，REITs雖具有“債性+股性”的獨(dú)特結(jié)構(gòu)，但其核心仍在資產(chǎn)本身。市場熱度提升不應(yīng)忽視基本面研究。投資者應(yīng)從單純追逐價(jià)格回報(bào)轉(zhuǎn)向“研究資產(chǎn)、重視風(fēng)險(xiǎn)、理性持有”的長線思維，把握REITs作為資產(chǎn)配置工具的價(jià)值。

　　分紅穩(wěn)定 盈利穩(wěn)健

　　在利率中樞下行的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs憑借分紅穩(wěn)定、收益確定性高、風(fēng)險(xiǎn)較低等特點(diǎn)，持續(xù)吸引投資者配置。2024年，無論是在盈利能力、分紅表現(xiàn)方面，還是在分配完成率方面，滬深兩市REITs交出一份亮眼答卷，逐步成為“股債之外”的重要資產(chǎn)選擇。

　　數(shù)據(jù)顯示，已上市的REITs產(chǎn)品總數(shù)量達(dá)66只，首發(fā)總規(guī)模約1743.934億元，涵蓋多種資產(chǎn)類型，包括保障性租賃住房、倉儲物流、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等。

　　截至2025年6月6日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計(jì)1351.38億元，深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值為669.35億元，中證REITs全收益指數(shù)報(bào)1107.26，較年初的974.71上漲13.6%。

　　滬市REITs營收與分紅雙增長。數(shù)據(jù)顯示，2024年滬市33只公募REITs總收入85億元，同比增長35%；全年實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，整體達(dá)到首發(fā)預(yù)測水平。在此基礎(chǔ)上，全年共完成64次分紅，金額近60億元，同比增長32%，凸顯REITs“類固定收益”產(chǎn)品特性。

　　其中，高速公路類REITs表現(xiàn)突出，全年分紅金額達(dá)34億元。業(yè)內(nèi)人士表示，作為典型的成熟運(yùn)營型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，高速公路類REITs具備強(qiáng)現(xiàn)金生成能力，其分紅能力也直接轉(zhuǎn)化為投資者穩(wěn)定的持有收益。

　　深市REITs盈利穩(wěn)定、分配效率高。2024年深市18只REITs總收入約48.08億元，凈利潤1.36億元，整體保持盈利狀態(tài)。全年可供分配金額合計(jì)約24.06億元，其中11只REITs平均可分配金額完成率達(dá)104%，彰顯其優(yōu)良的運(yùn)營與分紅機(jī)制。

　　當(dāng)前，無風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)走低，REITs風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有所提升，配置價(jià)值進(jìn)一步凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示，REITs資產(chǎn)以底層租金或通行費(fèi)收入為核心，其穩(wěn)定性高于權(quán)益類資產(chǎn)，波動(dòng)性低于股票，對投資組合具備良好的風(fēng)險(xiǎn)對沖與收益平滑作用。

　　資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯

　　當(dāng)前REITs市場交易活躍，投資者結(jié)構(gòu)逐步擴(kuò)展至機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者。在經(jīng)歷了試點(diǎn)擴(kuò)容后，REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，估值邏輯逐步清晰，成為股債之外的重要資產(chǎn)類別。

　　從當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)來看，原始權(quán)益人、保險(xiǎn)資金、券商自營仍是公募REITs的核心投資力量，合計(jì)持有比例超過60%。各類資金對REITs的配置邏輯各有側(cè)重，呈現(xiàn)出明顯的投資特征。

　　在“固收+”時(shí)代，REITs正逐步走入機(jī)構(gòu)資金配置核心。險(xiǎn)資看重其分紅穩(wěn)定與久期匹配，券商自營將其視為債券替代，私募則借通道策略與戰(zhàn)略配售介入。各類資金圍繞現(xiàn)金流、安全邊際與政策導(dǎo)向形成差異化布局邏輯，背后是對REITs長期資產(chǎn)屬性的深度認(rèn)同。

　　券商自營資金則多由固定收益部門主導(dǎo)交易REITs。多位券商REITs做市負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前債券市場整體收益偏低，REITs成為固收資金的替代選項(xiàng)。與此同時(shí)，不少券商還承擔(dān)REITs做市商職責(zé)，在參與做市交易的同時(shí)建立頭寸。“我們更多是把REITs當(dāng)成債券買，看中的是分紅率?！币晃蝗套誀I投資經(jīng)理說。

　　展望未來，REITs市場將持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容，市場參與深度與廣度有望同步提升，進(jìn)一步釋放“萬億級藍(lán)海市場”潛力。

　　回歸基本面成關(guān)鍵判斷邏輯

　　在交易熱度上升的背景下，業(yè)內(nèi)人士提醒，REITs投資應(yīng)回歸底層資產(chǎn)研究和中長期價(jià)值判斷，避免盲目追漲殺跌。相較二級市場價(jià)格波動(dòng)，REITs產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值與現(xiàn)金流穩(wěn)定性是構(gòu)建資產(chǎn)配置的核心依據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，REITs二級市場價(jià)格受多重因素驅(qū)動(dòng)，包括宏觀經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境的變化、資產(chǎn)運(yùn)營效率、投資者行為和市場流動(dòng)性等。

　　“REITs投資不能僅看短期價(jià)格表現(xiàn)，更要關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營情況和長期分紅能力?！币晃缓暧^研究員表示，當(dāng)前REITs投資者結(jié)構(gòu)趨于多元，投研能力和定價(jià)理解能力的提升，成為獲取長期回報(bào)的關(guān)鍵。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，相較二級市場交易價(jià)格，投資者應(yīng)更加聚焦REITs產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值。這要求投資者深入理解REITs對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括其運(yùn)營效率、租金水平、收費(fèi)機(jī)制及估值邏輯等，構(gòu)建對項(xiàng)目可持續(xù)收益的全面認(rèn)知。

　　以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs為例，因其具備租金回報(bào)穩(wěn)定、運(yùn)營主體成熟等特點(diǎn)，受到市場關(guān)注。西部證券（002673）表示，此類項(xiàng)目底層資產(chǎn)多為寫字樓或園區(qū)物業(yè)，易受區(qū)域經(jīng)濟(jì)變化、租賃需求波動(dòng)等影響。投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注歷史出租率、續(xù)租率、收繳率、租金增長率、租戶結(jié)構(gòu)等五大核心運(yùn)營指標(biāo)，以全面評估其收益穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　作為REITs市場中另一類主流資產(chǎn)，高速公路REITs因“現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅良好”受到機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的廣泛配置。西部證券認(rèn)為，此類項(xiàng)目高度依賴車流量及收費(fèi)政策，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)同樣不可忽視：一方面，沿線區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了物流與人員流動(dòng)密度，從而影響項(xiàng)目收入表現(xiàn)；另一方面，周邊替代性道路和交通方式的分流壓力亦可能削弱通行吸引力，影響長期盈利預(yù)期。