“心動，個人投資者有機會買入嗎？”

　　——網(wǎng)友“方珊”

　　近期，百億元公募REITs專項投資基金設(shè)立的消息引發(fā)投資者關(guān)注。對此，有網(wǎng)友在《金融時報》微信公眾號發(fā)布的《國內(nèi)公募REITs市場迎首只百億“平準”投資基金！》一文中留言：“心動，個人投資者有機會買入嗎？”

　　我們先簡要回顧一下該事件：4月24日，首程控股宣布與中國人壽（601628）、財信人壽等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)股權(quán)投資基金（以下簡稱“平準股權(quán)投資基金”）。該基金目標規(guī)模100億元，首關(guān)規(guī)模52.37億元。該基金通過戰(zhàn)略配售等方式投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　我們要看“平準股權(quán)投資基金”的設(shè)立方、資金來源是什么。根據(jù)公開信息，該“平準股權(quán)投資基金”是由首程控股、中國人壽、財信人壽等機構(gòu)以有限合伙企業(yè)形式聯(lián)合發(fā)起的專項投資基金，由國壽資本擔(dān)任管理人。資金募集方式為定向出資，僅面向特定機構(gòu)投資者，未涉及公開募集行為。該基金現(xiàn)有投資人全部為險資和產(chǎn)業(yè)資本，在資金屬性上具備長期“耐心資本”的特點。未來該基金還將引入更多長期投資者加入。

　　其與公募REITs又有什么聯(lián)系？“平準股權(quán)投資基金”的目標是投資于公募REITs市場，通過戰(zhàn)略配售、大宗交易等方式獲取公募REITs份額，屬于“投資于公募REITs的私募基金”。其名稱中的“平準”強調(diào)通過市場化機制提升REITs市場流動性和穩(wěn)定性，但并非直接發(fā)行公募REITs產(chǎn)品。

　　那么，個人投資者能否參與其中呢？目前來看，受該基金運作模式限制等原因，個人投資者無法直接參與該“平準股權(quán)投資基金”。

　　不過，個人投資者可以持續(xù)關(guān)注該“平準股權(quán)投資基金”的投資對象——公募REITs市場。

　　REITs是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品，即優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的上市。國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的結(jié)構(gòu)。

　　簡單來說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資基礎(chǔ)設(shè)施項目來獲得收益。

　　公募REITS有三類投資者，主要分為戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下機構(gòu)投資者、公眾投資者，前兩類主要指原始權(quán)益人和專業(yè)的機構(gòu)投資者。對于公眾投資者而言，在首發(fā)募集期，公眾投資者可以通過場內(nèi)認購和場外認購兩種方式來參與公募REITS認購。

　　在基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后，投資者只能通過場內(nèi)二級市場買入。這和場內(nèi)買賣股票的方式類似，即可以通過競價、大宗和詢價等交易所認可的方式買賣公募REITs。場內(nèi)交易是目前個人參與公募REITS投資的主要方式。

　　那么，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對普通投資者有什么意義呢？一是豐富投資渠道。REITs為投資者資產(chǎn)配置提供了兼具“股債”特點的金融工具。二是降低投資不動產(chǎn)的門檻。投資者通過投資REITs，間接成為不動產(chǎn)項目的“股東”，獲得不動產(chǎn)運營帶來的分紅以及資產(chǎn)增值收益。