在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的2024年，國資背景開發(fā)商已然感受到經(jīng)營的壓力。

珠海國資開發(fā)商華發(fā)股份（600325.SH）日前發(fā)布的業(yè)績顯示，2024年，該公司實現(xiàn)全口徑銷售約1054億元，同比下降約16%；實現(xiàn)營業(yè)收入599.92億元，同比下降16.84%；歸母凈利潤9.51億元，同比下降48.24%；毛利率也下降至14.32%；基本每股收益0.35元，同比下降超5成。

鑒于業(yè)績下滑是地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題，華發(fā)股份表示，未來仍將持續(xù)扎根珠海，加強(qiáng)對高能級城市的投資布局，并著力拓展核心城市、核心地段的城區(qū)盤。

19億大額計提

去年并不是華發(fā)股份首次出現(xiàn)業(yè)績下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年以來，華發(fā)股份的歸母凈利潤逐年走低，從超26億元降至9.51億元，毛利率從20%以上降至約14%，凈資產(chǎn)收益率也從14%以上降至4.39%。

對此，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵在業(yè)績說明會上回應(yīng)稱，房企盈利水平下滑是行業(yè)普遍現(xiàn)象，2024年，房地產(chǎn)市場仍在底部運(yùn)行，受前期銷售額下滑和年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩影響，行業(yè)內(nèi)公司普遍出現(xiàn)營業(yè)收入規(guī)模同比下降的情況。同時，近三年多數(shù)城市面臨較大調(diào)整壓力，市場下行，銷售端價格持續(xù)承壓，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率出現(xiàn)下滑；同時部分城市的超預(yù)期下行對存貨賬面價值也形成不利影響，房企利潤空間持續(xù)收窄。

值得提及的是，過往兩年間，房企拿地價格普遍較高，導(dǎo)致利潤空間普遍較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

具體到華發(fā)股份，2024年末，該公司綜合考慮房地產(chǎn)項目所在地的市場狀況，項目自身的定位、開發(fā)及銷售計劃等因素，對開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了減值測試。經(jīng)測試，華發(fā)股份對房地產(chǎn)開發(fā)項目存貨跌價準(zhǔn)備新增計提金額為15.54億元。疊加應(yīng)收賬款等，2024年，華發(fā)股份合計新增計提的相關(guān)資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備合計為19.67億元，導(dǎo)致其在報告期內(nèi)的利潤總額減少19.67億元，凈利潤減少16.25億元，歸屬于母公司股東的凈利潤減少12.44億元。

因此，陳茵表示，在行業(yè)深度調(diào)整中持續(xù)承壓的背景下，“公司的營收利潤情況符合行業(yè)整體變動趨勢?！?/p>

投資漸顯謹(jǐn)慎

過去幾年間，華發(fā)股份大手筆擴(kuò)張布局?？硕鸾y(tǒng)計的《房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年、2023年間，華發(fā)股份分別以新增貨值717.6億元、682.4億元位列行業(yè)第12位。其中，2023年一年，華發(fā)股份就新增了23宗土地，聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%。

這也推動華發(fā)股份的行業(yè)排名得以逆勢上漲。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年至2023年，華發(fā)股份在全口徑銷售榜上的排名從第32位躍升至第14位。

2024年，華發(fā)股份則以全年1054.44億元的全口徑銷售額，同比有16%的降幅，但行業(yè)排名同比提升4個身位，躋身克而瑞2024年度銷售榜TOP10。

不過，受市場下行的影響，華發(fā)股份在市場高位時購入的項目陷入銷售不佳的短暫困境。

例如，2023年7月，華發(fā)股份在上海以超70億元拿下的松江區(qū)一項目，溢價率10%，達(dá)到當(dāng)時的觸頂價，但該項目后期的去化情況不佳。2024年3月，項目首開312套房源，認(rèn)購率僅36%；據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，該項目現(xiàn)已推出660套房源，去化率約69%。另一位于青浦的項目，2024年6月首開至今，目前去化率則僅42%。

另外值得關(guān)注的是，華發(fā)重倉的華東區(qū)域，盈利能力也出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，作為該集團(tuán)營收貢獻(xiàn)在3成以上的區(qū)域，華東實現(xiàn)營收超219億元，毛利率僅9.34%，同比減少4.32個百分點。

連續(xù)兩年大舉拿地并未及時取得理想去化之后，2024年華發(fā)股份在投拓方面開始變得謹(jǐn)慎，全年僅新增6個項目，新增貨值約197.6億元，位于行業(yè)第27位。

陳茵表示，中長期看，城鎮(zhèn)化率提升、改善性需求釋放及“好房子”標(biāo)準(zhǔn)升級，將推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，綠色建筑、智慧社區(qū)等新興領(lǐng)域占比有望持續(xù)擴(kuò)大，市場分化中，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具結(jié)構(gòu)性機(jī)會。“2025年我們將聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，堅持獲取能夠快速開盤、快速去化的優(yōu)質(zhì)項目。”