隨著發(fā)行步入常態(tài)化階段，公募REITs提質(zhì)擴(kuò)容步伐加快。

　　截至4月25日，今年以來(lái)，已有7只REITs相繼上市，公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到65只，還有多只首發(fā)和擴(kuò)募項(xiàng)目已經(jīng)申報(bào)，公募REITs“朋友圈”正在急速擴(kuò)大。

　　二級(jí)市場(chǎng)上，截至4月25日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT漲幅最高，今年以來(lái)上漲38.62%；有11只REITs漲幅超過(guò)20%，25只產(chǎn)品漲幅在10%—20%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯，吸引眾多類型機(jī)構(gòu)參與其中，不僅獲得較好的投資回報(bào)，也將成為公募REITs市場(chǎng)的“壓艙石”。

　　公募REITs持續(xù)上新

　　4月25日，華泰證券（601688）（上海）資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果的公告。

　　公告顯示，該基金募集總份額為5億份，其中，戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3.5億份，占比70%；網(wǎng)下發(fā)售初始基金份額1.05億份，占總份額的21%；公眾投資者認(rèn)購(gòu)的初始基金份額為4500萬(wàn)份，占總份額的9%。從配售比例看，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為100%，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.46101159%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.12051442%。這意味著，發(fā)售完成后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT將于不久后上市。

　　4月21日，南方順豐物流REIT在深交所上市。至此，公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量增至65只。今年以來(lái)，已有中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、匯添富九州通（600998）醫(yī)藥REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、南方順豐物流REIT等7只REITs相繼上市。

　　截至4月25日，還有華夏華電清潔能源REIT、南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT等新項(xiàng)目陸續(xù)申報(bào)，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT等擴(kuò)募項(xiàng)目快速進(jìn)場(chǎng)。

　　今年以來(lái)最高漲幅超38%

　　今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)回暖，投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，55只取得正收益。其中，華夏首創(chuàng)奧萊REIT漲幅最高，今年以來(lái)漲幅為38.62%；華夏大悅城（000031）商業(yè)REIT緊隨其后，漲幅也超過(guò)38%；共11只REITs漲幅超過(guò)20%，25只漲幅在10%—20%之間。

　　“從大類資產(chǎn)配置角度看，公募REITs具有不同于其他資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征，能夠拓寬有效前沿，提升投資組合的收益水平。在利率下行背景下，投資者對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益要求下降，所對(duì)應(yīng)的REITs風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)提升，配置價(jià)值愈加凸顯。未來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)低、資產(chǎn)收益確定性強(qiáng)的REITs產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步增強(qiáng)?！币患夜蓟餜IETs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

　　一位資深REITs業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs的投資價(jià)值，一方面體現(xiàn)在相對(duì)股債市場(chǎng)獨(dú)立的資產(chǎn)配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運(yùn)營(yíng)較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而較適合長(zhǎng)期持有。投資者可根據(jù)未來(lái)的分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs價(jià)值，以長(zhǎng)期配置的心態(tài)來(lái)投資公募REITs，并通過(guò)長(zhǎng)期持有與合理的資產(chǎn)配置，來(lái)獲得較好的投資回報(bào)。

　　各類機(jī)構(gòu)紛紛布局

　　REITs的投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯，也吸引了保險(xiǎn)、券商自營(yíng)、理財(cái)子公司等機(jī)構(gòu)投資者紛紛布局。

　　以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，從持有份額來(lái)看，2024年年報(bào)顯示，機(jī)構(gòu)投資者占該產(chǎn)品總份額比例為83%，個(gè)人投資者占總份額比例為17%。

　　從前十大持有人來(lái)看，公募REITs的持有人包含了各個(gè)類型的機(jī)構(gòu)，包括券商、保險(xiǎn)、基金以及機(jī)構(gòu)管理的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃。2024年年報(bào)顯示，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的前十大持有人分別為：廣發(fā)證券（000776）股份有限公司、富國(guó)基金—中信銀行－富國(guó)基金智享8號(hào)FOF集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、同方全球人壽保險(xiǎn)有限公司、中信證券（600030）股份有限公司、東方證券（600958）股份有限公司、光大證券（601788）股份有限公司、北京首鋼基金有限公司、國(guó)投證券股份有限公司、華金證券—東吳人壽保險(xiǎn)股份有限公司—華金證券東吳人壽15號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施基金策略FOF單一資產(chǎn)管理計(jì)劃、創(chuàng)金合信基金—平安銀行—?jiǎng)?chuàng)金合信嘉悅5號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃。

　　“公募REITs的持有人主要包括險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方、銀行理財(cái)、券商自營(yíng)和私募基金等。其中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方等投資者由于其資金屬性、投資策略與REITs產(chǎn)品契合度較高，會(huì)成為REITs的長(zhǎng)期持有者。”北京某基金公司REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　“在REITs的機(jī)構(gòu)持有人中，有更傾向于獲取中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金，也有傾向于長(zhǎng)期配置的險(xiǎn)資和集團(tuán)、企業(yè)、股權(quán)投資機(jī)構(gòu)?！蹦橙坦淌昭芯繄F(tuán)隊(duì)分析。