自2024年進入常態(tài)化發(fā)行階段后，2025年第一季度REITs市場繼續(xù)保持?jǐn)U容態(tài)勢。公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量增至66只。

　　同時，年內(nèi)公募REITs二級市場的火熱行情，與權(quán)益市場的疲軟表現(xiàn)形成鮮明對比。

　　“公募REITs市場的繁榮，有力推動了資本市場的多元化進程。它不僅為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域開辟了新的融資路徑，促進了資產(chǎn)的有效盤活與優(yōu)化配置，還豐富了資本市場產(chǎn)品體系，提升了市場整體活力與吸引力。展望未來，隨著市場持續(xù)發(fā)展，REITs發(fā)行范圍將進一步拓寬，底層資產(chǎn)類型將更加豐富，有望吸引更多資金入場，為市場流動性與穩(wěn)定性提供堅實支撐?！?a class="singleStock" target="_blank" onmouseover="javascript:tip.createStockTips (event,'hs_601066','中信建投')" >中信建投（601066）明陽智能（601615）新能源REIT基金經(jīng)理白若冰如是表示。

　　市場頻創(chuàng)記錄

　　年內(nèi)，新發(fā)公募REITs火爆認(rèn)購再次吸引了市場的目光。已有7只公募REITs發(fā)行上市，超去年同期水平，并且全部提前結(jié)束募集。

　　4月22日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式發(fā)售。根據(jù)公告，剔除無效報價后網(wǎng)下投資者管理的配售對象擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下歷史新高。4月23日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT發(fā)布公告，宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進行比例配售。

　　截止4月24日，全市場已上市的66只公募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計173億元。此外，另有12只公募REITs基金等待發(fā)行。

　　從存量產(chǎn)品數(shù)量分布來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品數(shù)量居首，達(dá)17只。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs、倉儲物流REITs緊隨其后，產(chǎn)品分別有13只、8只。

　　4月16日，深市REITs披露2024年年度報告。據(jù)證券時報報道，深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，深交所將繼續(xù)按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，以“管資產(chǎn)”為核心，完善符合REITs特點的存續(xù)期監(jiān)管機制，持續(xù)關(guān)注底層資產(chǎn)運營情況，密切跟蹤二級市場運行情況，引導(dǎo)基金管理人持續(xù)提高收益分配頻率，鼓勵已上市REITs盡快通過擴募等方式裝入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，切實增厚投資者收益水平，推動REITs市場建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　同日晚間，博時基金發(fā)布關(guān)于博時招商蛇口（001979）產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬第二次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。這也是業(yè)內(nèi)首單申請二次擴募的公募REIT。

　　據(jù)悉，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月21日在深交所上市，2023年6月16日已經(jīng)完成第一次擴募份額上市。 目前基金成立以來投資運作穩(wěn)健，已持有基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好。

　　博時基金表示，第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人招商蛇口在首次發(fā)售時作為參與戰(zhàn)略配售的主體持有蛇口產(chǎn)園REIT份額比例為32%。本次擴募有利于進一步促進招商蛇口持有物業(yè) “開發(fā)-運營-資本化-再投資”的良性循環(huán)體系，深化了“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式，實踐以存量帶增量、以產(chǎn)融促周轉(zhuǎn)的輕重結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略。

　　4月23日，華夏基金發(fā)布公告，華夏北京保障房REIT擴募發(fā)售申請獲得通過。

　　4月16日，凱德投資宣布向中國證監(jiān)會和上交所提交申請，擬推出旗下首只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs——凱德商業(yè)C-REIT。這也外資對國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施市場的進一步關(guān)注和參與。

　　太平洋證券指出，公募REITs市場有望繼續(xù)擴容，活躍度有望進一步提升。目前，公募REITs具有其高分紅，中低風(fēng)險優(yōu)勢，性價比和配置機會較高。

　　為投資人持續(xù)創(chuàng)造價值

　　年內(nèi)公募REITs市場邁入常態(tài)化發(fā)行階段的同時，二級市場溢價凸顯。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至4月23日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)收益近10%。其中，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城（000031）商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費REIT、嘉實物美消費REIT漲幅均超30%居前。另有10只漲幅超20%，有業(yè)績統(tǒng)計的65只公募REITs年內(nèi)僅有3只下跌。

　　4月22日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)布2025年第1季度報告。報告期內(nèi)，華夏首創(chuàng)奧萊REIT實現(xiàn)本期收入7219.77萬元，凈利潤2201.21萬元。本期可供分配金額約為3172.08萬元，現(xiàn)金流分派率為1.03%，年化現(xiàn)金流分派率為4.19%。

　　引人注意的是，年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs“首單”新品同樣點燃了投資熱情。例如，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月31日上市，開盤大漲30%，觸及上市首日漲幅限制。此外，華夏金隅智造工場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達(dá)華威市場REIT均實現(xiàn)上市首日漲停。

　　同時，REITs的利率敏感特性與高派息優(yōu)勢進一步凸顯，吸引保險、券商自營、理財子公司等機構(gòu)投資者紛紛布局。

　　銀行理財、保險資金等機構(gòu)的委外投資也是其配置公募REITs的重要途徑。穿透看24年年報披露的前十大持有人數(shù)據(jù)，有超過10家銀行間接參與REITs市場，其中招商銀行、興業(yè)銀行持倉規(guī)模領(lǐng)先，超過3億元。24年年報數(shù)據(jù)顯示有超過5家保險機構(gòu)進行間接配置，其中橫琴人壽累計持倉規(guī)模超10億元。

　　“公募REITs憑借其高分紅特質(zhì)及相對穩(wěn)健的現(xiàn)金流表現(xiàn)，成為投資者追求穩(wěn)定收益的理想選擇。這類資產(chǎn)與股票、債券市場的關(guān)聯(lián)性較低，展現(xiàn)出獨特的配置價值?！卑兹舯缡潜硎?。當(dāng)前，REITs加權(quán)股息率達(dá)4.25%，與十年期國債1.66%的收益率相比，利差高達(dá)259BP，這一顯著收益差在資產(chǎn)稀缺背景下更具吸引力。

　　今年以來已有32只公募REITs進行了分紅，總金額達(dá)26.7億元。去年同期，僅19只公募REITs分紅逾20億元。

　　具體來看，中信建投國家電投REIT分紅金額最高，為4.16億元；中金安徽交控REIT和平安寧波交投REIT緊隨其后，分別為3.08億元和2.6億元。另有國金中國鐵建（601186）REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、平安廣州廣河REIT、工銀河北高速REIT分紅金額均超億元。

　　從基金分紅比例來看，中信建投明陽智能新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中信建投國家電投REIT居前，分別為9.9142%、6.293%、5.8279%。

　　中信建投基金國家電投REIT基金經(jīng)理劉志鵬表示，公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的重要工具，有效的助推了“雙碳”目標(biāo)的實現(xiàn)進程。隨著能源類REITs市場規(guī)模不斷擴大，會進一步提升了市場吸引力。其次，新能源REITs有較高的現(xiàn)金流分派率，例如中信建投明陽智能新能源REIT預(yù)測2025年現(xiàn)金流分派率為10.98%，較同期10年期國債收益率（1.66%）高出9.32個百分點，相比于其他類型公募REITs分派率也屬于比較高的水平。

　　“目前能源類REITs項目具有相對的稀缺性，資產(chǎn)收益率及合規(guī)方面都有很好的保障?！彼f。