格力地產正式并入華發(fā)集團。4月15日，格力地產（600185.SH）發(fā)布公告稱，珠海市國資委將持有的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“海投公司”）100%股權無償劃轉至華發(fā)集團，相關工商變更登記已辦理完成。

此次劃撥完成后，海投公司持有的免稅和地產等業(yè)務則悉數(shù)納入華發(fā)集團囊中，格力地產也相應變?yōu)槿A發(fā)集團旗下三級子公司。盡管格力地產方面未發(fā)生變動，其控股股東仍為海投公司、實控人仍為珠海國資委，但市場對其免稅業(yè)務整合和去地產化有了更多期待。

業(yè)內認為，身為珠海國企“一哥”的華發(fā)集團將更有動力把旗下免稅業(yè)務整體打包裝入上市公司，并推進格力地產現(xiàn)有地產板塊與旗下規(guī)模更大的地產平臺華發(fā)股份的融合，實現(xiàn)旗下業(yè)務更高效的整合和劃分。

坎坷轉型之路

早在2020年，格力地產就打起了免稅生意的主意。這年5月，格力地產宣布了收購珠海免稅的計劃，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式向珠海市國資委、城建集團購買珠海免稅集團100%股權，交易對價89.78億元，其中計劃定增約70億元。

正值免稅概念火熱的節(jié)點，格力地產的重組計劃推動公司股價節(jié)節(jié)攀高，一口氣出現(xiàn)8個一字漲停。但2021年2月由于格力地產原董事長魯君四涉嫌違規(guī)被立案調查，重組擱置。直至2023年再度重啟。

格力地產此前原本打算持續(xù)發(fā)展大消費業(yè)、大健康產業(yè)和房地產三大業(yè)務板塊，在最后確定的重組方案中將發(fā)展戰(zhàn)略調整為向以免稅業(yè)務為主導的主業(yè)轉型，推動“去地產化”。

2024年7月，格力地產表示，鑒于原重組方案推進時間較長，公司所處內外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于逐步退出房地產開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)主業(yè)轉型的整體戰(zhàn)略考量，于是將重組方案調整為資產置換，以其持有的5家房地產開發(fā)公司100%股權及相關對外債務與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權進行置換。

2024年12月，珠海市國資委對該次重組出具了原則性同意意見；隨后，格力地產于2024年12月31日發(fā)布《重大資產置換暨關聯(lián)交易實施情況報告書》，宣布其重大資產置換已實施完成，另有約4.26億元的交易價格差額由海投公司以現(xiàn)金支付。

隨著資產重組的完成，格力地產持有珠海免稅集團51%股權，其戰(zhàn)略定位也變更為以免稅業(yè)務為核心，圍繞大消費產業(yè)鏈建立運營、投資的企業(yè)集團。

就在半個月前，3月19日，格力地產還對外宣布，將公司名稱變更為“珠海珠免集團股份有限公司”、證券簡稱變更為“珠免集團”的打算，經營范圍等也予以相應變更。格力地產認為，“變更后的公司名稱及證券簡稱與公司主營業(yè)務和未來戰(zhàn)略規(guī)劃相匹配”。

相較于深受房地產行業(yè)調整影響而持續(xù)虧損的地產業(yè)務，珠海免稅集團作為全國最早開展免稅品經營業(yè)務的企業(yè)之一，擁有更強的盈利能力更強且業(yè)績穩(wěn)定，2022年-2024年上半年，其分別實現(xiàn)凈利潤約3.17億元、6.67億元、4.38億元，主營業(yè)務毛利率分別為55.09%、49.92%、48.55%。

上述重組完成后，格力地產在剝離持續(xù)虧損的地產業(yè)務的同時，收獲了“現(xiàn)金奶牛”免稅業(yè)務，整體盈利能力有望得到改善。重組方案顯示，在交易完成后，格力地產2024年上半年的凈虧損較交易前將收窄超5.4億元，“免稅業(yè)務顯著緩解上市公司虧損狀況”。

值得一提的是，珠海免稅集團剩余49%股權由海投公司、城建集團持有，比例分別為26%、23%。其中，城建集團為華發(fā)集團旗下公司。這也就意味著，在海投公司被劃撥至華發(fā)集團旗下后，珠海免稅集團也就順勢歸屬于華發(fā)集團。

基于此，有業(yè)內分析指出，華發(fā)集團后續(xù)會有更多動力推動資源整合，按業(yè)務板塊進行業(yè)務重組和劃分，這或許會加快速度將免稅業(yè)務板塊打包注入格力地產，推動后者成為完整的免稅業(yè)務平臺。

五年內退出地產

對于開發(fā)業(yè)務的態(tài)度，格力地產也是經歷了一番變化，從最初打造消費、健康、地產三大業(yè)務版圖，到最終選擇全面退出，背后是節(jié)節(jié)下滑的經營業(yè)績。

時針撥回到2015年，彼時格力集團將所持格力地產股份無償劃轉給海投公司，擁有了國資背景，并自此開啟了大手筆、高溢價買地的階段。

2014年底，格力地產首次進軍上海，一口氣拿下浦東新區(qū)前灘的兩宗高價地塊，斥資逾30億元。2016年，格力地產又在上海松江區(qū)拿下一宗地塊，溢價率再次突破100%，同年8月，格力地產以12.48億元在珠海摘得一宗地塊，樓面價超2.9萬元/平方米，溢價率高達546%，刷新了珠海最高樓面單價。

不過，帶來無限風光的高價地，在入市時遭遇樓市高壓調控，格力地產只得盡可能推遲項目入市節(jié)奏。例如上海前灘的兩宗地塊分別拖了6年、8年才首次開盤，松江的項目亦拖了6年；位于珠海的格力海岸項目開發(fā)周期也長達7-9年。

拖延策略讓格力地產在追逐規(guī)模的年代掉隊。據(jù)披露，2019年之前，格力地產的銷售額總是處于50億元之下，2020年銷售額達到81億元以上，但又伴隨著行業(yè)下行，銷售規(guī)模在2023年再度跌至67億元的水平，多年來行業(yè)內的排名始終“吊車尾”，常年處于百名開外。

不足百億元的銷售業(yè)績，自然也讓以地產為主業(yè)的格力地產盈利能力處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，2018-2023年間，其地產業(yè)務毛利率從40%以上一路走低至21%，2022-2023年更是陷入虧損，兩年歸母凈利潤合計虧損超27億元。這一情況在2024年并未得到改善，格力地產在2024年上半年的毛利率已降至10%以下，預計全年歸母凈虧損12.5億元-17.8億元。

此番借助業(yè)務轉型之際，格力地產更大力度實現(xiàn)去地產化，置出了上海、重慶和三亞的開發(fā)業(yè)務，僅保留在珠海本地的開發(fā)業(yè)務，同時承諾，其控制的其他公司將不再于珠海市區(qū)域之外經營房地產業(yè)務，亦不會在珠海市區(qū)域內新增除保留房地產業(yè)務之外的其他房地產項目，將在本次交易完成之日起的5年內逐步完成對保留房地產業(yè)務的去化或處置工作。

在保留房地產業(yè)務去化或處置完畢后，格力地產將整體退出并不再經營房地產業(yè)務。同時，若未能在5年內整體退出房地產業(yè)務，海投公司也承諾，在合規(guī)的前提下且與格力地產達成合意及履行必要的審批程序后，以公允的市場價格承接格力地產屆時尚未去化或處置完畢的房地產業(yè)務。

不過，目前保留在上市公司內部的珠海本地開發(fā)業(yè)務，實際上在格力地產的營收中占比較高。2023年財報顯示，珠海地區(qū)貢獻的營業(yè)收入在總營收中占比超6成，仍是業(yè)績的關鍵支柱。

如今，華發(fā)集團的出現(xiàn)或將有助于格力地產實現(xiàn)對開發(fā)業(yè)務的更快退出，旗下的房地產上市平臺華發(fā)股份是業(yè)內TOP10開發(fā)商，開發(fā)實力整體上更優(yōu)于格力地產。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，格力地產后續(xù)不再有新增地產開發(fā)項目，既有的存量地產項目將進入存量盤活的階段，可與華發(fā)集團的既有地產項目尤其是存量房業(yè)務板塊進行結合，更好促進存量項目的消化。