財(cái)聯(lián)社3月19日訊(記者周曉雅)周一即一日售罄的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，最新披露認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果。

　　3月19日，匯添富基金發(fā)布匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT)認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果的公告。

　　其中，由于網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)認(rèn)購(gòu)份額總數(shù)超180億份，該產(chǎn)品網(wǎng)下投資者配售比例低至0.57%，刷新了2023年以來(lái)的公募REITs網(wǎng)下配售比例紀(jì)錄。也是已上市公募REITs的第二。

　　網(wǎng)下配售比創(chuàng)2023年新低

　　公告顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的募集基金份額總額為5億元，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3.5億份，網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額1.05億份，公眾發(fā)售初始發(fā)售份額4500萬(wàn)份。

　　而在此次發(fā)售中，網(wǎng)下投資者環(huán)節(jié)的有效認(rèn)購(gòu)份額總數(shù)183.48億份，因此對(duì)應(yīng)配售比例為0.57%。

　　對(duì)比過(guò)往的公募REITs數(shù)據(jù)，該配售比例僅次于華夏基金華潤(rùn)有巢REIT，后者此前網(wǎng)下投資認(rèn)購(gòu)比為0.47%，網(wǎng)下配售份額為1.4億份，最終在2022年12月上市。

　　這也意味著，該配售比例創(chuàng)2023年以來(lái)新高，可見(jiàn)網(wǎng)下投資者對(duì)匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT認(rèn)購(gòu)熱情之高。高漲的投資熱度其實(shí)在此前的詢(xún)價(jià)過(guò)程已經(jīng)顯現(xiàn)，彼時(shí)網(wǎng)上詢(xún)價(jià)倍數(shù)達(dá)180.74倍，創(chuàng)2023年以來(lái)公募REITs市場(chǎng)新高。

　　除了網(wǎng)下投資者環(huán)節(jié)，公眾投資者環(huán)節(jié)也有較低的配售比。公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為222.34億份，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.2%。

　　已成立的公募REITs中，公眾投資者環(huán)節(jié)有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例更低的僅有國(guó)泰君安濟(jì)南(0.12%)和匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT(0.08%)。

　　而此前確認(rèn)的基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.724元/份，募集的基金份額總額為5億份，因此，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的募集規(guī)模將為13.62億元。

　　為何持續(xù)火爆

　　創(chuàng)2023年以來(lái)新高的網(wǎng)下配售比和詢(xún)價(jià)倍數(shù)、一日售罄，市場(chǎng)的投資熱情為何持續(xù)高漲？

　　首先從底層資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT屬于保障性租賃住房REITs，目前市場(chǎng)上的供給相對(duì)較少，2022年上市了4只、2024年上市2只，已上市6只產(chǎn)品的網(wǎng)下投資方配售比多在1%以下。且去年整體保租房REITs表現(xiàn)較優(yōu)。

　　而公開(kāi)資料顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT擬投資虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目，截至去年9月底合計(jì)評(píng)估基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值為12.31億元。預(yù)計(jì)2024年10至12月可供分配金額預(yù)測(cè)數(shù)為1411.42萬(wàn)元，2025年度可供分配金額預(yù)測(cè)數(shù)為5662.19萬(wàn)元。2024年10至12月凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)數(shù)為4.33%(年化)，2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)數(shù)為4.37%。

　　其次，年內(nèi)多只REITs均出現(xiàn)一日售罄的情況。數(shù)據(jù)顯示，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT、華夏金隅智造工場(chǎng)REIT等4只年內(nèi)上市的產(chǎn)品也僅認(rèn)購(gòu)1天。

　　已上市的63只公募REITs有62只年內(nèi)均上漲，其中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs相對(duì)漲幅靠前，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以26.89%的年內(nèi)漲幅領(lǐng)先市場(chǎng)。

　　行情的回暖下，公募REITs也成為多家基金公司今年的發(fā)力方向。數(shù)據(jù)顯示，華夏華電清潔能源REIT、南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、中金中國(guó)綠色商業(yè)資產(chǎn)REIT等產(chǎn)品均在年內(nèi)上報(bào)。

　　“我們認(rèn)為2025年REITs市場(chǎng)增量政策仍值得期待，可繼續(xù)關(guān)注政策利好背景下的結(jié)構(gòu)性、階段性行情?！闭猩袒鹫J(rèn)為，展望2025年，建議重點(diǎn)關(guān)注重大政策出臺(tái)節(jié)奏(特別是宏觀消費(fèi)刺激政策)以及利率下行帶來(lái)的市場(chǎng)行情，把握隨之而來(lái)的階段性上漲機(jī)會(huì)，獲取β收益。

　　業(yè)態(tài)層面，他們提到，外部地緣政治不確定性加劇，提振消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需仍是政策發(fā)力重點(diǎn)，消費(fèi)REITs個(gè)體有望持續(xù)呈現(xiàn)出強(qiáng)抗周期屬性。其次是部分新能源、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路，可能將獲得超額收益。另外，受益利率下行，分紅比較穩(wěn)定的保租房也將維持較好的表現(xiàn)。